【賃貸オーナー必見】効果的な空室対策で入居者を呼び込もう！

賃貸経営でもっとも懸念すべきリスクである「空室」。空室についてこれらのお悩みをお持ちの賃貸オーナーは決して少なくありません。

しかし、空室対策は管理会社に任せっぱなしだったり、家賃を下げたりして対応するなど、賃貸物件の価値を向上させ入居者を積極的に呼び込めている賃貸オーナーはまだまだ少ないように思います。

そこで、今回は賃貸管理会社である悠悠ホームが実践し、効果があった空室対策をご紹介します。明日から簡単にできるものから、時間とお金のかかるものまで。

みなさまが所有する賃貸物件の状況に合わせてチェックしていただき、ぜひ賃貸経営にお役立てください。

なお、悠悠ホーム：春日原店では、賃貸物件の管理運営のサポートをしています。

空室にお悩みの人はぜひ悠悠ホームまでお気軽にお問合せください。

空室対策の重要性

賃貸経営で空室は悪とされていますが、空室の何が問題なのでしょうか。ここでは、空室の問題点と対策の重要性に迫ります。

家賃が減少する

空室からは家賃が発生しないため、収入が減少することが問題です。

賃貸経営はビジネスですので、空室は機会損失そのもの。家賃は入居期間に応じて得られる収入ですから、空室期間を補填する方法など存在していません。

そのため、空室は経済的な観点から早期に改善すべき問題といえます。

賃貸物件の評判が下がる

空室が長期化している賃貸物件は、賃貸仲介会社や借主からの評価が下がることがあります。

昨今はインターネットで情報が発信されるため、どの物件のどのお部屋が空室か、という情報は誰でも簡単に取得が可能です。

その点、空室が長期化している賃貸物件は「なにか悪い理由があるから決まらない」という先入観がもたらされ、賃貸物件そのものの評価が下がることになるのです。

内装の劣化が進む

空室期間が長くなると、せっかくリフォームを行った部屋でも追加で工事をする必要に迫られます。

一般的に空室はカーテンがないため、日差しが直接差し込みます。そのため、床や畳が日焼けすることもあるでしょう。

また、排水口の封水が蒸発して下水の臭いが室内に充満することも珍しくありません。

ひどいときは虫があがってきて室内が虫でいっぱいになることもあるため、余計な工事や手間が発生するのです。

条件交渉の的にされてしまう

長期空室物件は借主や仲介会社からさまざまな条件交渉を受けやすくなります。なぜなら、空室期間が長期化することで足元を見られるからです。

この心理は賃貸オーナー側も同じことで、空室が長期化すると早く決めたいと考えてしまうもの。

そこで安易に条件交渉に応じると、家賃が下がったり、物件の価値にそぐわない入居者を入れたりと、結果的に賃貸物件の価値低下にも繋がりやすくなるでしょう。

空室対策をする前に押さえておきたいポイント

空室対策はお金をかければ全て解決、というものではありません。

また、すべての賃貸物件で効果が見込める施策も存在していません。重要なことは、賃貸物件をとりまくさまざまな状況を分析して、効果的な施策を打ち出していくことです。

ここでは、空室対策をする前にかならずチェックしておきたいポイントを紹介します。これらのポイントが不十分な状態で空室対策をしても、十分な効果を得ることはできません。

賃貸物件の入居者をチェックする

賃貸物件の入居者の属性や勤務先は把握できていますか？

これらの情報は、どのような入居者が賃貸物件のターゲットになっているかを示しているものです。

男性ばかりの賃貸物件に対して女性向きの空室対策を施しても効果は見込めません。

また、単身入居が多い賃貸物件にファミリー向けの設備を導入しても、効果は薄いでしょう。

どのような空室対策を講じるかを決定するうえで、入居者＝ターゲットの選定は最初に行っておきたいポイントです。

賃貸物件の立地をチェックする

賃貸物件を取り巻く環境も確認しておきたいところです。

なぜなら、街の風景や環境は時代の流れに合わせて変わるため、賃貸物件も時代に合わせて変わる必要があるからです。

街を歩いてみて外国人が増えたと感じたらその原因を探ってみる。

語学学校が新設されていたなら、外国人の居住ニーズが高まっているため、入居条件を緩和するのもよいでしょう。

生活施設が変わっていたら、買い物の動線を実際にチェックしてみる。

不便に感じたら宅配ボックスを設置・増設して宅配サービスの導入を促すのも一考です。

これらのポイントは、すべて管理会社任せではなく、自分の目で確認することで気付くものです。

ぜひ、自分の賃貸物件を改めて確認してみてください。

原状回復工事の状況をチェックしてみる

空室では原状回復工事が適切に行われているかを確認しましょう。

なぜなら、改装が不十分であるお部屋は、借主から嫌われる傾向にあるからです。

原状回復でチェックしておきたいポイントは以下のとおりです。

これらは実際に賃貸物件を案内した際に、かなりの借主が気になるポイントです。

とりわけ、クロスは部分的に貼り替えをすると、貼り替えた面と残した面で差が出てしまい、違和感を覚えることがあります。

原状回復工事の金額を抑えることは重要ですが、安物買いの銭失いともいいます。

工事が原因で空室を長期化させないためにも、原状回復工事では最終的な仕上がりをイメージして発注することを心がけましょう。

募集状況をチェックしてみる

インターネットなどで募集されている空室の募集状況も確認すべきです。

なぜなら、最近ではインターネットで募集活動をすることがメインだからです。

インターネットでの募集では、以下の点をチェックしてみてください。

・間取り図面は方位が入った綺麗なものが使われているか

・写真は工事完了後のものが使われているか

・主要な設備がアピールできているか

・募集条件に間違いはないか

どれも基本的なことのように思われるかもしれませんが、意外とできていないものです。

写真は古いものを使い回していることもあり、実際に内見をしたときに写真と違うとがっかりされがちです。

また、間取り図面もフォントや色合いで印象が大きく変わります。

間取り図面は外注しても1部屋あたり数百円で高品質なものが完成します。

ぜひお試しください。

効果的な空室対策3選

賃貸物件の状況や最低限チェックしておくべきことを終えたら、具体的な空室対策の検討に入ります。

ここでは、効果が見込まれる空室対策を具体的に解説します。

効果を感じやすい物件の状況や費用対効果も合わせて解説しますので、自分の賃貸物件と比較して最適なものをお選びください。

募集条件交渉の権限を与える

初期費用やフリーレントなど、包括的な交渉権限を付与する方法が効果的です。

なぜなら、賃貸仲介会社や管理会社がお客様を内見したときに、その場で後押しする材料になるからです。

例えば、初期費用として1ヶ月分の交渉権限を付与したとしましょう。

あるお客様は礼金を下げたい。

あるお客様は家賃負担を減らすためにフリーレントにしたい。

さまざまなニーズに対して毎回交渉をしているとスピード感に欠け、競合物件に流れてしまいます。

しかし、仲介会社に交渉権限があれば幅広いニーズに対応できるため、即決する可能性が高くなるでしょう。

少ない費用で効果的なリフォームをする

空室対策でリフォームと言われると、高額なリノベーションをイメージするかもしれません。しかし、これは大きな間違いです。少ない費用で大きな効果を生む「アイデア」で勝負してみましょう。

おススメの工事は以下のようなものです。

・コンセントカバーを交換する　1箇所あたり数百円

コンセントや電気のスイッチに付いているカバーを交換するだけでも、お部屋が明るく見えます。 サイズさえ合えば自分で交換することも可能ですので、ぜひチャレンジしてみてください。

・ピクチャーレールを設置する　1箇所あたり3,000円～

ピクチャーレールとは、フックに服・小物・絵・雑貨などを引っかけるレールのことです。 白いクロス面に遊びが欲しいときや、玄関廊下に物足りなさを感じるときは、ピクチャーレールを設置して便利さとおしゃれをアピールしましょう。

・アクセントクロスを貼る　1㎡あたり1,000円～

居室に柄や色が付いたクロスを貼ることも効果的です。 家具を置いていなくても見栄えがよくなるため、案内時や掲載写真にインパクトを与えるでしょう。 実は、柄や色付きのクロスでも、白いクロスと同じ値段で貼ることが可能です。 トイレや洗面所などから始めてみてはいかがでしょうか。

・フローリングにカラーワックスを塗る　ハウスクリーニング+数千円

フローリングはどうしても擦り傷や汚れが目立つもの。 貼り替えると数万円かかるところ、カラーワックスを使えば色を塗って傷を隠すことが可能です。 軽度な日焼け程度ならほとんどわからなくなりますので、おススメの方法です。

多様なニーズに対応する準備をしておく

空室対策では交渉に応じるまでのスピードが重要です。

そこで、さまざまなお客様からの要望を想定した準備が求められます。

空室に困っている賃貸オーナーが押さえておきたい点をまとめました。

・家具家電付き賃貸へ対応する

法人契約、とりわけ単身赴任では家具付き賃貸は重宝されます。 家具がない賃貸物件であってもレンタル家具を契約するなど、柔軟性があれば間口が広がること間違いなし。 家賃に家具レンタル費用を込みで契約できるようにするなど、借主の立場で契約できるように努めましょう。

・家賃や共益費の内訳変更へ対応する

法人契約などでは、家賃などの上限が定められていることがほとんど。 家賃と共益費の内訳を変更し、法人規定内に収めたいと考える社員は少なくありません。 こういった軽微な要望には可能な限り応えるようにしましょう。 ただし、過度な礼金の上乗せによる家賃減額や、駐車場代を低額にして社員負担を抑えるなど、悪質な要求は断固拒否してください。

・ペットニーズへ対応する

最近ではペットも家族として扱われるため、ペット飼育可能な賃貸物件も増えてきました。 もちろん、ペット飼育の可否は賃貸オーナーが自由に設定するものです。 しかし、ペットも多様化しており、犬や猫のみならず、爬虫類や熱帯魚などの特殊なペットニーズも高まっています。 このような特殊なペットニーズへの対応策も考えておくと、急な問い合わせに焦ることもありません。

・外国人ニーズへ対応する

外国籍の人をどう受け入れるかも賃貸経営では検討したい材料です。 ただし、文化の異なる人を受け入れるのは勇気がいるもの。 そのため、有事の対応方法や専用の保証会社などの情報を日ごろから調べておくことで、賃貸物件に見合った対応方法を見つけることができるでしょう。

空室対策は物件ごとに異なる特性を理解することから

今回は、賃貸物件の空室対策について解説しました。

空室対策では、どの賃貸物件にも対応することができるような万能な一手など存在していません。

そのため、賃貸物件の状況をよく把握して対応策を講じることが必要です。

お持ちの賃貸物件でどのように空室対策すればよいかわからない人は、管理会社へ相談することが重要です。

しかし、管理会社によっては多大な費用を要するリフォームや外壁塗装などしか提案してくれないこともしばしば。

そのようなときは思い切って管理会社の変更を考えるのもよいでしょう。

空室対策を一緒に考えてほしい、とお考えの人はぜひ悠悠ホーム：春日原店までご相談ください。