★住宅ローンの落とし穴　「手数料」と「保証料」

■資金計画に大きく影響する手数料と保証料

　銀行の特徴のページでもご紹介しましたが、住宅ローンの構成要素に「手数料」と「保証料」が

　あります。どの銀行で、どのように借りるかによって、無料・数万円～100万円台までと

　かなり幅が広いので、今回はこの二つに絞ってご紹介していきます。

　「手数料」

　　正しくは「融資手数料」といいます。あからさまに行ってしまえば銀行の利益です。

　　地方銀行では50,000円程度が一般的で、ネット銀行は借入額の2%程度、フラット35では借入額の1%程度が一般的です。

　　仮に4,000万円の借入であれば、40万～80万円程度とかなり高額です。

　　地方銀行よりネット銀行の方が金利が低いのは

　　支店や人件費をもっていないこともありますが、金利を低くしてお客様をあつめ

　　かわりに手数料を高くして先に利益を確保する作戦だからです。

　　ここだけ書くと、ネット銀行が悪みたいにみえるかもしれませんが

　　お客様にもメリットがあります。

　　手数料は借入額に含めることができるので仮に手数料分100万円を多く借りたとしても

　　下記のように月々の支払は安くなるのです。

　　金利：0.75%　借入：4,000万　期間：35年　　　⇒　　月々：108,313円

　　金利：0.52%　借入：4,100万　期間：35年　　　⇒　　月々：106,792円

　　ただし、4,100万円が借りられる方に限られますので注意が必要です。

　「保証料」

　　住宅ローンにおける保証料とは保証会社に支払う費用です。

　　では、保証会社とは何をする会社なのかというと

　　銀行が貸した住宅ローンが返済されない場合に銀行の負債を引継ぎ、補填をします。

　　銀行のための会社であって、借りたお客様のための会社ではないので注意が必要です。

　　お客様からみたら負債を引き継ぐので、借りた先が銀行から保証会社にかわるということです。

　　ですので、お客様にとって何のメリットもありませんが多額の費用がかかります。

　　銀行自身がリスクをとって保証会社を用いない場合や、フラット35のように保証会社が無い場合も　　あります。　　

　　保証料の支払い方法は金利を＋0.2％程度したりする「金利内包型」という分割払いと一括前払い型の２パターンがあります。

　　この保証料はお客様の年収や借入額、個人信用情報などで貸すリスクが高いと判断されると高くなったりします。

　　なので、保証料がない自前でリスクをとる銀行は条件がよいかわりに借入額の上限が少なかったりするのです。

　　また、一括払いの方が総支払額は少なくなりますが繰り上げ返済をすると短くなった期間の保証料のすべては戻ってこないなどメリットデメリットは複雑です。