★土地契約前のチェックポイント

　　

　　

　土地契約の流れとポイントをご紹介します。

　

　住宅営業、もしくは不動産会社の営業に任せれば、本人でなければできないこと以外は

　

　サポートしてもらえるはずです。慎重に進めるためにも、身を任せるだけでなく内容を把握して進めましょう。

　

　　　　　

　

　　

■土地買付の提出

　　買付とは土地購入の意思表示のようなもので、不動産会社や地主に対して誰が、いくらで、いつ契約、購入を

　　希望しているか等をまとめたものを書面で提出します。価格の交渉などもこのタイミングで行います。

　　提出された書面をもとに売主が条件を検討して返答し、条件が合意に至れば契約になります。　

　

　住宅ローン事前審査

　

　　住宅ローンの事前審査（仮審査ともいう）の承認がとれているほうが望ましいですが

　　買付段階でまだの場合も大丈夫です。ただ、購入の意思は決まったがローンが通らなかったとなると

　　様々な方の時間が無駄になるので急いで審査を進めましょう。

　

　間取り、建物見積作成

　

　　一般的に、買付からだいたい10日前後で土地契約になります。

　　買付した土地が総額におさまるかどうか、急いで建築会社に希望にあった間取りとその見積をだしてもらい

　　ましょう。ここで問題が、不動産会社は買付出す前にこの作業は終わってると思っているということです。

　　買う側は予算にあうか検討してる間に他の人に土地をとられたら・・・となりますし

　　売る側は当然ちゃんと検討してから買付いれてるよね・・・と思っています。

　　ということは、「買付いれたけど予算オーバーしたのでやめます」が難しいということです。

　　このトラブルは本当におおいので住宅営業としっかり話して準備しておきましょう。

　

　総資金計画の確認

　　

　　総額を構成する項目は建物の見積だけではありません。外構や諸費用、土地によっては解体・造成

　　地盤補強工事も必要になってきます。住宅営業にしっかり土地にかかる費用を確認してもらい念入りに

　　総額が予算におさまるか確認してください。

　　土地を購入してからは後戻りはできません。

　　土地を探し出す前にここまで内容をつめておけば「こんなはずじゃなかった・・・」は避けられます。

　

　契約書・重要事項説明の事前確認

　

　　不動産会社から事前に契約書と重要事項説明の雛型をもらいましょう。

　　自分ですべての項目が把握できるのが望ましいですが非常に専門知識がいる部分です。

　　信頼できる住宅営業に確認してもらうことをおすすめします。

　

　土地買付にお金は不要

　

　　タイトルの通りです。契約時に土地代金の1割程度をおさめるのが一般的です。

　　ただ、現金の準備が難しい場合もあると思いますので不動産会社、売主と調整は可能です。

　　相談してみましょう。

　

　収入印紙と判子を用意

　　当日は契約書に貼る収入印紙（5000円～2万円程度で土地代による）を準備する必要があります。

　　不動産会社が用意してくれて費用だけ別途支払うこともありますので事前に確認しましょう。

　　

　

■土地売買契約の締結

　

　契約金（手付金）の支払

　　

　　例えば1000万円の土地であれば1割の約100万円を契約時に支払うことが一般的です。

　　この費用は土地代金1000万円の一部を支払うものです。安心してください。

　　

　契約書・重要事項説明の読み上げ

　

　　当日、宅地建物取引士から重要事項説明書と契約書を説明・読み上げが行われます。

　　この内容に問題・間違いがなければ署名・捺印をし、引渡しまでのスケジュールを確認したら終わりです。

　　特に大事な項目は引き渡し日とローン書類の提出期限の2つです。

　

　住宅ローン本審査

　　

　　土地売買契約書と工事請負契約書がそろえば住宅ローンの本審査に入ります。

　　住民票等の必要書類や記入用紙が沢山あります。

　　上記の通り、提出期限がありますのでどんどん進めていきましょう。

　

　

　

■土地代の支払（決済）・土地の引渡し

　

　つなぎ融資の審査・金銭消費貸借契約の締結

　　土地代金を現金で全額準備できない場合、住宅ローンで借りる予定の金額を一部前借りすることができる

　　つなぎ融資というものを使うことができます。住宅ローンの本審査が通ったら次はつなぎ融資の準備です。

　　土地代の支払日までにつなぎ融資の実行ができるよう準備段取りをしましょう。

　　ここでポイントはいつまでに融資実行の準備ができるか？　そのために必要な手続きをいつまでにしないと

　　いけないか？などをスケジュールに落とし込めているかです。

　

　実行日（引渡し日）、場所の決定

　　融資実行の見込みがたったら、売主や不動産会社、司法書士等の予定を確認して土地代金の支払日を決めます。

　　場所はどこかの銀行の応接室等をかりて行うことが一般的です。

　　不動産会社や住宅営業が場所を確保してくれるはずなので誰が手配することになっているのか確認しましょう。

　　　

　司法書士の手配・手続きの準備

　　土地売買においての司法書士の役割は土地名義の変更です。

　　売主、買主を確認して合意のもと、金額の支払が完了したことを現地で確認します。

　　確認がとれたら法務局に土地の所有者の名前を変更する書類を提出します。

　　事前に免許証などを提出して本人確認の準備等が必要な場合があります。