購入する際は注意！抵当権付きの土地とは？

初めに

はじめに

もし注文住宅をたてたい・・・
そう思い、資金の準備やメーカー探しを終えた後に
一番苦戦する傾向にあるのが
土地探しです。

土地探しの際に
「抵当権付きの土地であること」を見落とすと、
せっかく土地を購入しても、その土地を手放さないといけないという事態に…！！

そうならないためにも
今回は、抵当権付き土地を購入する際の注意点をご説明いたします。

用語が難しく、見落としがちな部分でもあります。

これから土地を購入の検討の方に今後のご参考にして頂けますと幸いです。

２，抵当権とは？抵当権付きの土地は売買できるのか？

抵当権とは「住宅ローンなどを借りるときに、購入する住宅の土地と建物に金融機関が設定する権利」です。
簡単に言うと、購入者がローンを全額返済するまでは
家や土地はローンを借りた金融機関が売却し、返済金に当てる権利（ローンを払えなくなった場合など）を持っています。

住宅の購入でローンを組む際に、お金を貸した側が借金の担保として、不動産（家・土地）を確保しておくのが目的です。


まず、貸りたお金を優先的に返済するためには登記が必要です。
金融機関で住宅ローンを組む場合などには抵当権設定の登記が必要になります。
そして住宅ローンを滞納していると抵当権を付けた不動産（家や土地）が競売にかけられてしまいます！

競売は裁判所の決定を元に物件の売却手続きを進めていくもので、元の所有者の意思とは無関係に不動産が売却されるというものです。
売却が決定すると、その不動産の抵当権は貸主だけの者になります。

抵当権が設定されたとしても、借りた側がその不動産を貸すことも自由ですし、売ることも可能です。抵当権付き不動産を売買すること自体に問題はありません。

しかし、住宅を購入検討して抵当権が設定されたままの家・土地を買ったら、ある日突然競売にかけられてしまうかも知れないという事態があります。
その事態を防ぐために「抵当権を抹消する」ということが必要です。

通常の取引においては、抵当権を抹消した後に担保権をきれいにして物件を引き渡すことが前提です。
買主が支払いした料金で売主の借入金額を一括で返済し、登記移転と抵当権抹消登記を同時に行うことが一般的です。

信頼できる「宅地建物取引業者」であれば抵当権付きのお土地を仲介する際に抵当権の存在・内容を調査し、抹消できるかどうかを売主、金融機関に確認してくれるので
売買可能な土地を紹介してくれます。
ハウスメーカーにも「宅地建物取引士」の資格を持っている者がいますので、そういった方に相談されるのがベストです！

３,実際にあった抵当権付き土地のトラブル

建築の計画まで進めていたのに、抵当権を抹消できないため、土地購入が白紙になる可能性があります。抵当権の抹消ができなければ、基本的に土地を引き渡すことはできないです。

これは抵当権の抹消が難しくなるケースで、買主は本人の土地と断定できないため土地購入の融資が組めないといったことがあります。
つまり、登記が抹消できない場合は土地購入ができないということです。

例えば買主の購入代金で競売にかけられなくなっても抵当権者が亡くなられている場合には、登記の際に本人の確認書類が必要になるので抵当権抹消登記ができなくなります。

この場合、土地の名義の優先順位は買主が２番手になるので銀行から融資が下りない可能性が高いです…。

結果として、土地の売却がそもそも不可能だったということになります。