【注文住宅】土地探し・土地選びで大後悔! 失敗例と対策方法まとめ

注文住宅での家づくりにおいて、土地探し・土地選びは序章とも言えるステップです。しかし「探しているけれど、なかなか理想の土地に出会えない」「土地を購入したは良いものの、思わぬ出費やプラン変更に後悔」「住み始めてから、土地選びに失敗したと感じる」……なんて声も少なくありません。

今回は、注文住宅における土地の探し方・土地の選び方 失敗例をご紹介。あわせて、対策方法も詳しく解説いたします。土地探しに難航している方も、土地選びにお悩みの方も、ぜひご参考下さい!

1.【基礎知識】注文住宅とは?

注文住宅とは、土地をはじめ、間取り・建築材・各住宅設備など、ご自身の要望やライフスタイルに応じて、オーダーする一戸建てのこと。なお、注文住宅の中にも、「フルオーダー住宅」と「セミオーダー住宅」の2種類があります。

■フルオーダー住宅とは

全ての仕様を、自由にカスタマイズ可能な注文住宅です。土地を最大限に活用した家づくりが叶いますので、まさにオーダーメイドなマイホームとなりますよ♪

■セミオーダー住宅とは

建設会社が前もって、家のスペック・仕様を複数パターン用意します。その中から、ライフスタイルに合った間取りや、必要な設備、気に入ったデザインを選んでいく注文住宅になります。極端に小さな土地や、特殊な形状の土地では、セミオーダー住宅が依頼不可なケースも!

2.土地探し・土地選びの失敗例①そもそも見つからない

「年単位で探しているが、条件に合う土地が見つからない。」「気になっていた土地が、気付いたら売約済みとなってしまった。」といった、悩み・後悔を持つ人も少なくありません。土地選び・土地探しにつまづかないためには、次の2つポイントを押さえておきましょう!

☑対策方法①：条件に対し70点～80点の土地が買い時

住環境に優れた いわゆる立地の良い土地は、多くの人が求めるため競争率が高く、広さの確保も望み薄です。広さが確保された状態で販売されていたとしても、予想を超えた費用がかかる可能性大。注文住宅での家づくりを行う方のほとんどに、予算の上限があるため、土地代ばかり費用を割くわけにも参りません。

こういった理由から、立地も広さも価格も満足出来る、夢のような土地に巡り合うことは難しいと言えます。土地への優先条件を判断基準としつつも、70点～80点の土地に出会えたら、買い時だと踏まえましょう!

☑対策方法②：スピード感を忘れずに

土地探し・土地選びは競争です。朝イチに出た土地情報が、ランチタイムには売約済みになっていることもしばしば。特に家づくり計画進行中の方は、土地の購入にあたってスピード感が重要となって参ります。

具体的には、注文住宅依頼先となるハウスメーカー候補が何社かに絞れている方。あるいは、金融機関からの借り入れ目安金額が分かる、住宅ローン事前審査(仮審査)が済んでいる方。または、注文住宅における予算内訳が決まっている方。この3つの内 1つでも当てはまる場合、めぼしい土地を見つけたら購入を前向きに考えましょう。注文住宅にかかる費用と土地購入費用の兼ね合いについては、次項で詳しく解説致します!

3.土地探し・土地選びの失敗例②予算との兼ね合い・予想外の出費

「とりあえず土地を買ったは良いものの、注文住宅本体に思ったより予算を回せない!」 「土地代はお手頃だったのに 地盤調査をしたら、地盤改良工事や埋め立てなどの造成工事(ぞうせいこうじ)が必要だった!」…… といった後悔の声も、度々耳にします。そんな予算との兼ね合い・予想外の出費で失敗しないために、次の2つのポイントを踏まえておきましょう。

☑対策方法①：総予算から割り振りを考える

注文住宅には土地代以外に、3つの費用が発生します。全体の70%~80%ほどを占めるのが、家本体の価格となる建築費用。15%~20%ほどを有するのが、駐車場や塀など家の外側にまつわる付帯工事費用。残り5%~10%ほどは、不動産登記や保険料といった諸費用となります。

そのため土地購入のみ先に進めてしまうと、建築費用・付帯工事費用・諸費用で、予算オーバーが懸念されます。ハウスメーカー各社から、建築費用の概算見積もりを貰っている方、あるいは住宅ローンの事前審査で、目安の借り入れ金額が分かっている方の場合は、これら4種の費用内訳を考慮した上で、土地購入を進めることが叶います。

万が一 予算が大幅にオーバーする時は、建築費用と土地代、どちらに折り合いをつけるか検討しましょう。建築費用は、間取りや住宅設備の変更・注文住宅のサイズ自体を小さくすると、費用の見直しが叶います。土地代は、エリア・購入サイズの変更により予算を改めることが出来るでしょう。

💡ワンポイント：費用が100万UPした場合、月々の支払いはどうなる?

住宅ローンの金利や返済期間にもよりますが、費用が100万UPした場合、月々の支払い増加は数千円程。「この土地以外考えられない」「注文住宅への思い入れを妥協したくない」といった場合は、月々の返済額がいくらUPするのかシミュレーションしてみると◎

☑対策方法②：住まいのプロと土地をチェックする

土地には、様々なルールが設けられています。建物の種類・高さ・大きさなどに制限を設けた用途地域、建物のサイズや住める広さを表す建ぺい率・容積率など、多岐に渡ります。これらの条件次第では、間取りや注文住宅のサイズ自体を変更しなければなりません。また土地によっては、水道管やガス管・電気の引き込みといった追加工事が必要なケースも!

さらに購入した土地には、建築基準法により地盤調査が義務付けられています。これから建つ注文住宅の重みに耐えうる土地なのか、地震時の液状化リスクなどがある土地なのかチェックする、重要な調査です。調査結果次第では、土地の強化を図る地盤改良工事や、整地などの造成工事が必要に。

こういった土地に課せられる制限やチェックすべきポイントは、慣れていないと判断が難しいもの……。住まいのプロである、ハウスメーカー担当と一緒に土地の下見を行うと、予想外の出費や思いもよらない変更に備えることが叶います。加えて、土地に合わせた詳細な間取り・設計プランニングにも繋がります。ハウスメーカー担当者との土地チェックは、行って損ナシと言えますね!

4.土地探し・土地選びの失敗例③住環境に後悔

理想の詰まったマイホームへ、いよいよ入居! ですが 暮らしていく内に、日当たりや風通しの悪さが気になるようになった……。時間帯によって、交通量や音などの周辺環境がストレスに……。雨の日は思った以上に水ハケが悪い……街灯が少なくて夜は怖い……。こんな、入居後に土地のウィークポイントを知るなんて事態、絶対に避けたいですよね。注文住宅に住み始めてから後悔しないためにも、次の2つのポイントをベースに住環境を見極めましょう!

☑対策方法①：住環境に応じたハウスメーカーの対応力を確認

気になる土地が見つかり、住まいのプロであるハウスメーカー担当者と土地の下見を行った結果、間取りやプラン変更を検討するケースも少なくありません。平屋の注文住宅を考えていたところ、候補となる土地周辺は2階建て・3階建てが多く、採光・通風に懸念がある……。今の間取りでは、隣りの家からリビングが丸見えになる……。購入予定の土地は一方通行の道路に面しているので、駐車場の位置を考え直したい……。

土地購入後や工事直前になって、間取り・プラン変更となると、コスト増加や注文住宅完成までの期間が延びる可能性があります。住環境に対して、間取り・プランにどの程度 工夫を凝らせるのか、いつまで変更を加えられるのか、ハウスメーカーとの本契約前に確認しておくと◎ 柔軟に対応してくれるハウスメーカーなのか、提案力のあるハウスメーカーなのか、見極める材料にもなります。

☑対策方法②：天候や時間帯を変えて土地をチェックする

土地の下見は晴天時だけでなく、雨の日や夜間など、天候・時間帯を変えて行いましょう! 空模様や時間帯によって、土地の表情に違いがあるかもしれません。加えて、交通量や土地周辺の街灯の数、横断歩道の有無なども確認しておくと安心です♪ 入居してからも後悔の無い土地を、選ぶことが出来るでしょう!